Langlebig und städtebaulich wertvoll bauen

Wie sieht Ihre Aufgabe als Leiter Baumanagement und Entwicklung bei Profond aus?
Ich bin für die operativen Leistungen im Baumanagement verantwortlich und kümmere mich gemeinsam mit Elena Jakob aus architektonischer und bautechnischer Sicht um alles, was im Auftrag der Anlagestiftung gebaut, saniert oder entwickelt wird. In den einzelnen Bauprojekten arbeiten wir mit verschiedenen Architekten, Ingenieuren, Baufirmen und Treuhändern zusammen. Wir vertreten die Profond Anlagestiftung und leiten die Projekte – aktuell etwa zwanzig in unterschiedlichen Phasen – als Bauherren.

Welche Projekte haben Sie am liebsten und was macht bei diesen den Reiz für Sie aus?
Als Architekt mag ich Neubauten am liebsten. Denn bei diesen habe ich mehr Einflussmöglichkeiten, um ein nachhaltiges Projekt zu entwickeln. Nachhaltigkeit heisst für uns, dass das Objekt langlebig und ertragswirksam ist. Als Pensionskasse müssen unsere Immobilien auf lange Sicht Mieterträge generieren. Dies kann ich mit einer guten, nachhaltigen Architektur erreichen. Ein Neubau ist zu Beginn immer einfach zu vermieten. Damit die Wohnung aber auch noch nach mehreren Jahren attraktiv ist, benötigt sie einen guten Grundriss, eine vorteilhafte Belichtung und gute Materialien. Grundsätzlich ist aber jedes Bauvorhaben langfristig ausgerichtet und wir achten deshalb auf die Balance zwischen Wirtschaftlichkeit, Nachhaltigkeit und Langlebigkeit. 

Was bedeutet Langlebigkeit bei Immobilien? Und wie gehen Sie vor, um diese zu gewährleisten?  
Als Pensionskasse, die ihre Immobilien im Portfolio behält, bauen wir immer mit einem langfristigen Horizont von 30 bis 40 Jahren. Vorher sollte keine umfassende Erneuerung nötig sein. Damit diese Langlebigkeit gegeben ist, müssen die Materialien, der Standort wie auch die Architektur hohen Qualitätsstandards entsprechen. Deshalb arbeiten wir bei Neubauentwicklungen oft mit Studienwettbewerben: Drei bis vier Architekturbüros erhalten von uns den Auftrag für eine Vorstudie, die wir gemeinsam mit Fachjuroren bewerten. Das Projekt, das architektonisch, städtebaulich und finanziell am meisten überzeugt, verfolgen wir weiter.

Den grössten Einfluss auf die Langlebigkeit und den Wert einer Immobilie hat der Standort. Je besser die Lage, desto höher ist der Wert der Immobilie, was wiederum die Erwartungshaltung an die Wohnung steigert. Von einer Stadtwohnung, deren Miete dreimal höher ist und die durch ihre gute Lage viel länger bestehen bleibt als eine Wohnung in einer kleinen, ländlichen Ortschaft, wird ein besserer Standard erwartet. Eine langlebige Immobilie erfordert somit eine gute Lage, eine präzise Architektur, wertvolle Materialien und einen hohen Ausbaustandard.

Die Gesellschaft und ihre Ansprüche entwickeln sich. Welchen Einfluss hat dies auf den Wohnungsbau und wie erkennen Sie die richtigen Trends, damit eine Immobilie auch in zwanzig Jahren noch den Bedürfnissen der Menschen entspricht, die darin wohnen?
Wir setzen auf eine vorsichtige Planung und gute Architektur und arbeiten wie bei den Studienwettbewerben mit Fachpersonen, die sich mit den Entwicklungen im Wohnungsbau auskennen. Rückblickend sehen wir eine grosse Veränderung bei den Grundrissen: Früher baute man Wohnungen mit geschlossener Küche, integriertem Essraum und separaten kleinen Stuben. Heute finden Kochen, Essen und Wohnen offen in einem Raum statt. Neben gesellschaftlichen Veränderungen beeinflussen auch andere Faktoren die Architektur. Wegen des knapp werdenden Baulandes und der hohen Preise in der Schweiz, bauen wir heute flächenoptimiert. Das heisst, eine Wohnung ist nicht primär gross, der Grundriss ist eng geschnitten, aber offen und bietet gute Lichtverhältnisse. In der Architektur gilt es, die Bedürfnisse aufzunehmen und weiterzuspinnen. Wir müssen jedoch vorsichtig sein, um nicht auf Trends aufzuspringen, die später nicht mehr gefragt sind. Gerade im Mietwohnungsbau, in dem wir tätig sind, ist es wichtig, dass die Tendenzen nachhaltig sind.

Hat die demografische Entwicklung der Gesellschaft einen Einfluss auf die Bautätigkeit? Werden vom grösser werdenden Segment der Senioren neue Wohnformen gefragt?
Für Senioren entsteht ein wachsendes Angebot verschiedener Wohnformen. Zusammen mit Belano, einem darauf spezialisierten Betreiber, realisieren wir gerade drei Projekte in Uzwil, Wohlen und Unterengstringen für Senioren- und Generationenwohnen. Die Überbauungen haben eine Reception, die von Montag bis Freitag von 9 bis 11 Uhr besetzt ist. Dort können Dienstleistungen wie Mahlzeitendienst, Textilreinigung oder die Versorgung der Wohnung während der Ferien gebucht werden. Alle Wohnungen sind barrierefrei, ausserdem verfügen die Überbauungen über einen Fitnessraum, ein Atelier und eine Cafeteria, in der sich die Leute treffen können. Für Seniorinnen und Senioren ist diese Wohnform eine Zwischenlösung zwischen selbständigem Wohnen und dem Altersheim. Jüngere Leute mieten eine solche Wohnung, weil ihnen der Service gefällt: Das Fitnesscenter befindet sich zuhause und die Reception nimmt das Paket für sie entgegen.

Neben der demografischen Entwicklung unserer Gesellschaft ist Nachhaltigkeit aktuell ein grosses Thema. Profond hat sich zum Ziel gesetzt, bei den direkt gehaltenen Immobilien bis 2050 CO₂-neutral zu werden. Mit welchen Massnahmen setzen Sie das Ziel um?  
Für alle bestehenden Bauten haben wir die CO₂-Emmissionen erhoben und einen Absenkpfad definiert, um bis 2050 das Netto-Null-Ziel zu erreichen. Bei anstehenden Sanierungen reduzieren wir daher die CO₂-Emmissionen auf das mögliche Minimum. Bei Neubauten beginnen wir bereits bei der Grundstruktur des Hauses und versuchen, möglichst CO₂-neutral zu bauen. So prüfen wir etwa, ob ein Holzbau möglich ist, da Holz CO₂-neutral ist. Erst kürzlich haben wir einen Hybridbau zur Baugenehmigung eingereicht, bei dem Wände mit Holzinsolationsmaterialien die Aussenwände aus Backstein und Beton ersetzen. Denn gerade Beton verfügt über eine schlechte CO₂-Bilanz. Weiter bauen wir nach Minergie-Standard mit kontrollierter Lüftung, setzen auf eine gute Verglasung und Isolierung und montieren, wo immer machbar, eine Photovoltaik-Anlage. Nach Möglichkeit installieren wir eine Wärmepumpe. Geht dies nicht, bauen wir eine Pellets-Heizung ein oder schliessen die Liegenschaft an ein Fernwärmenetz an. Diese werden oftmals von Kehrichtverbrennungsanlagen gespiesen und weisen eine sehr gute CO₂-Bilanz auf. Bei Sanierungen sind wir etwas eingeschränkter, weil der Bau schon gegeben ist. Wir können aber an der Fassade, den Fenstern oder der Heizung etwas ändern. Manchmal ersetzen wir auch die Heizung einer Liegenschaft, die noch nicht saniert wird. Bei einer Überbauung mit achtzehn Mehrfamilienhäusern tun wir dies demnächst durch einen Anschluss an das Fernwärmenetz. Allein damit können wir tonnenweise CO₂ einsparen. Im Ergebnis aller aufgezählten Massnahmen senken wir den CO₂-Ausstoss deutlich und arbeiten so konsequent auf unser Klimaziel hin.

Können Sie sich noch an Ihr erstes Bauprojekt als Architekt erinnern? Wie unterscheidet sich dieses von Ihren heutigen Projekten?
Als ich als Architekt begann, gab es weniger Regularien und Auflagen zu berücksichtigen. Heute ist die Komplexität der Bauten viel höher geworden und wir arbeiten mit verschiedensten Spezialisten zusammen. Meine ersten Bauten, klassische Ein- oder Mehrfamilienhäuser im Kanton Thurgau, waren noch einfach strukturiert und ich war damals sehr frei in der Ausgestaltung des Hauses, was die Arbeit spannend machte. Früher war es möglich, ein Einfamilienhaus auf 1000 Quadratmeter Land zu bauen. Heute sind die Platzverhältnisse enger und die höhere Komplexität macht das Bauen schwieriger. Einige Mehrfamilienhäuser, die ich damals gezeichnet und deren Bau ich geleitet habe, schaue ich heute noch gerne an. Etwas geschaffen zu haben, das über lange Zeit Wert hat, gibt mir ein gutes Gefühl. Als Investor und Bauherr haben wir die Aufgabe, so zu bauen, dass die Häuser städtebaulich wertvoll sind und langfristig bestehen.

Wie denken Sie, wird sich die Immobilienbranche und Ihre Arbeit in den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren entwickeln?
Ich glaube, es wird alles noch etwas technischer und komplexer werden. In den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren werden Häuser digitaler, effizienter und vernetzter werden. Ein einfaches Beispiel dafür ist die Entwicklung der Leuchtmittel: Über das Mobiltelefon lässt sich das Licht heute ein- und ausschalten und allein durch den Einsatz moderner Leuchtmittel in einem Mehrfamilienhaus kann enorm viel Energie gespart werden. Heute werden neuartige und vernetzte Heizungen und Lüftungen vorangetrieben und auch die Planung wird immer digitaler. Ich habe früher noch von Hand gezeichnet, danach kam CAD (Computer Aided Design) auf, und heute redet man über «Building Information Modelling» (BIM). BIM ist eine digitale Methode für das Bauprojektmanagement. Auf einer digitalen Plattform werden Informationen zu einem Bauprojekt über dessen gesamten Lebenszyklus hinweg erstellt und verwaltet. Von der Planung über den Bau bis zum Betrieb haben alle Verantwortlichen Zugriff und können relevante Informationen abrufen. BIM ist heute noch in den Kinderschuhen. In der Zukunft werden automatische Überwachungssysteme jedoch erkennen, wenn einer Entkalkungsanlage das Salz ausgeht oder eine Heizung ausfällt und dies direkt dem Lieferanten oder Techniker melden.